Alugar um imóvel: o que você precisa saber antes?

Alugar um imóvel pode parecer um desafio, mas com as informações certas, esse processo se torna muito mais simples. 

Documentação, garantias e reajustes são as dúvidas mais comuns. Mas calma!

Neste conteúdo iremos esclarecer tudo o que você precisa saber para encontrar seu novo lar com segurança e tranquilidade.

As explicações são baseadas na Lei 8.245/91, chamada de Lei do Inquilinato, para você ficar por dentro dos principais direitos e deveres nessa negociação.

Vamos lá?

Quais documentos são necessários para alugar um imóvel?

Para alugar um imóvel a imobiliária solicita cópias simples de documentos pessoais, tanto para o inquilino quanto para o dono do imóvel. 

Inquilino – Pessoa Física

• Documento de identidade (RG, CNH)
• CPF
• Comprovante de residência
• Certidão de estado civil  (casamento ou nascimento)
• Comprovante de renda
• Formulário de cadastramento, a depender da imobiliária

Se houver cônjuge, as cópias desses documentos também devem estar anexas.

Esses documentos servem para analisar a regularização das partes e comprovar que a situação financeira permite a locação de determinado imóvel.

Mas e os proprietários? A imobiliária também exige documentação dos donos, como forma de garantir que a propriedade esteja livre de qualquer pendência.

Proprietário

• Documento de identidade (RG ou CNH) 
• CPF
• Comprovante de propriedade do imóvel
• Comprovante de endereço
• Certidão de estado civil (casamento ou nascimento)
• Certidão negativa de ônus do imóvel
• Contrato social e CNPJ (para Pessoa Jurídica)

Em alguns casos é possível contar com um fiador, uma pessoa de confiança que será responsável por arcar com as despesas do inquilino em caso de inadimplência. 

Fiador

• Documento de identidade (RG ou CNH)
• CPF
• Comprovante de renda 
• Comprovante de residência
• Certidão de estado civil  (casamento ou nascimento)
• Comprovante de propriedade de imóvel 
• Certidão negativa de ônus do imóvel 
• Consulta ao SPC/SERASA – “Nome limpo”

Mas é obrigatório ter um fiador para alugar um imóvel? Entenda a seguir como funcionam as garantias de aluguel.

Preciso de um fiador para alugar um imóvel? 

Não. A Lei do Inquilinato permite que o locador exija uma garantia locatícia para assegurar o pagamento em caso de inadimplência. 

No entanto, o fiador é apenas uma das opções previstas no artigo 37, que lista outros tipos de garantia que podem ser utilizados.

Confira!

FIADOR

Uma pessoa física, de confiança do inquilino, que será responsável por arcar com o aluguel em caso de inadimplência. 

O fiador deve ter nome limpo, possuir um imóvel e seu nome e, principalmente, ter renda 3 vezes maior do que o valor do aluguel.

SEGURO FIANÇA

Este seguro é contratado para garantir o pagamento do aluguel ao proprietário em situações em que o inquilino não conseguir cumprir com seu compromisso. 

Assim, o valor é reembolsado o quanto antes e o aluguel permanece em dia.

A apólice do seguro fiança é paga mensalmente e pode incluir outras despesas como IPTU e condomínio.

CAUÇÃO

Aos poucos essa prática caiu em desuso, mas isso não quer dizer que deixou de existir. 

A caução é uma garantia de aluguel no qual o inquilino deve adiantar 3 meses de aluguel, que será usado para cobrir despesas imprevistas e o aluguel, em caso de atraso.

Mesmo se não houver qualquer emergência, a caução só será devolvida ao fim do contrato de locação.

TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO

O título de capitalização é uma modalidade de garantia locatícia onde o inquilino adquire um título de capitalização, geralmente de um banco ou instituição financeira, e o cede como garantia ao proprietário do imóvel.

O valor do título fica acordado com o proprietário e fica guardado durante o período de locação do imóvel.

CARTÃO DE CRÉDITO

Tornou-se comum que instituições financeiras que atuam no mercado imobiliário ofereçam essa modalidade em que é possível a contratação de um seguro fiança por cartão de crédito.

Essa é uma maneira de incentivar quem pretende alugar um imóvel, oferecendo menos burocracia e melhores condições de pagamento.

Portanto, as garantias de aluguel são fundamentais, tanto para o proprietário não ficar sem receber, quanto para o inquilino não ficar inadimplente.

Antes de alugar um imóvel, conheça qual modalidade de garantia locatícia a imobiliária oferece e se é possível negociá-la para outra.

Quais são os custos além do aluguel?

No contrato de locação, o dono do imóvel pode exigir que algumas despesas ficam a cargo do novo inquilino, como:

• IPTU
• Taxa de condomínio
• Valores administrativos
• Seguro incêndio

Essa cobrança é legal desde que estipulada em contrato e acordada previamente com o locatário.

O aluguel pode sofrer reajustes?

O reajuste do aluguel é a atualização periódica (a cada 12 meses) do valor da locação, para acompanhar as mudanças econômicas e a inflação do mercado. 

Os principais índices usados para reajustar o valor do aluguel são IGP-M e IPCA

• IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado): É um indicador econômico que mede a variação dos preços de produtos e serviços no mercado brasileiro.
  
• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): É o índice oficial de inflação do país, medindo a variação dos preços de itens do dia a dia.

O tipo de índice usado para atualizar o valor do aluguel deve constar em contrato e não pode ser alterado sem qualquer acordo entre as partes. 

Como funciona a vistoria do imóvel?

Apesar de não ser obrigatória, a vistoria é fundamental para evitar problemas ao encerrar o contrato do aluguel. 

Essa avaliação registra as condições do imóvel na entrada e saída do inquilino, com o objetivo que ele seja entregue e devolvido em boas condições de moradia.

A vistoria de imóvel deve ser feita por um vistoriador profissional ou pelo próprio corretor de imóveis, desde que capacitado. 

Ele irá elaborar um laudo registrando: 

• Pintura
• Pisos e revestimentos
• Louças e bancadas
• Rede elétrica 
• Sistema hidráulico
• Ralos e encanamentos

Ou seja, tudo o que esteja relacionado às condições estruturais e benfeitorias já presentes no imóvel.

Posso sair do imóvel antes do fim do contrato?

Sim, o inquilino pode sair do imóvel alugado quando quiser, mas deve arcar com a multa rescisória estabelecida em contrato.  

O valor da multa é proporcional ao tempo restante do contrato e deve estar descrito no documento assinado. 

Dessa forma, quanto menos tempo faltar para o fim da locação, menor será o valor da multa rescisória. 

O dono do imóvel ou condomínio pode proibir pets?

Sim, o proprietário pode incluir cláusula que proíbe a presença de pets no imóvel alugado. 

De qualquer maneira,  se o dono do imóvel autorizar animais de estimação no imóvel, o condomínio não pode impedir a permanência deles no empreendimento, nem mesmo por convenção. 

A proibição de pets em apartamentos ou casas de condomínio fere o direito à propriedade do Código Civil.

Viu só? Alugar um imóvel pode até parecer confuso no início, mas quando essas dúvidas são explicadas, fica mais fácil dar início a essa jornada.

Agora que você já tem as principais respostas sobre aluguel de imóveis, pode tomar uma decisão mais informada e evitar imprevistos.

E o seu futuro lar já tem um endereço? Senão, te ajudamos a conhecer os melhores bairros da Zona Norte de SP!